Immobilien mit Zukunft

Herausforderungen digital und nachhaltig begegnen

In unvergleichlichem Ausmaß lässt die Pandemie die Märkte kollabieren. Shanghai, Frankfurt, New York, Tokyo – weltweit stürzen die Kurse in den Abgrund. Der Ölpreis sackte zusammen, der Bitcoin halbierte sich und selbst das als Krisenwährung verschriene Gold erzittert im Corona-Beben. Dass der Virus auch auf den als Nachläufer bekannten Immobilienmarkt trifft, scheint dabei nahezu sicher zu sein. Schon jetzt sind die Aktien der Shoppingcenter-Betreiber in den Keller gestürzt. Geschätzte 1,15 Milliarden verliert der Nicht-Lebensmittel-Einzelhandel pro Tag und das Gespenst der Insolvenz nimmt immer deutlichere Züge an.

Per Gesetzentwurf will die Regierung Mieter schützen

So auch im Hotelbereich, wo größtenteils die Türen verriegelt sind und nur noch einige wenige Zimmer für Menschen zur Verfügung stehen, die aktuell keinen Weg mehr in ihre Heimat finden. Per Gesetzentwurf will die Regierung Mieter schützen, die ihre Miete Corona-bedingt aktuell nicht zahlen können – egal ob für Wohnraum oder Gewerbe. Dass dadurch die Probleme nicht behoben, sondern nur vom Mieter auf den Vermieter übertragen werden, befürchtet Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund. Millionen private Eigentümer könnten so in die Insolvenz getrieben werden. Kaufabschlüsse könnten sich in Anbetracht der Entwicklung verzögern und Kaufwillige von ihrer Entscheidung zurücktreten. Denn je mehr Objekte auf den Markt kämen, desto stärker sinken die Preise.

Baufinanzierungen hingegen seien weiter nachgefragt, wie Jörg Utrecht, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp anhand der Kundenanfragen beobachtet. Insbesondere der Trend zur Urbanisierung, der zuletzt die Mietpreise in den Metropolregionen in schwindelerregende Höhe trieb, scheint dabei weiterhin ungebrochen. So hatte sich allein die Quadratmeter-Miete zwischen 2005 und 2019 nahezu verdoppelt und der Kaufpreis stieg sogar um 128,7 Prozent. Um diese Entwicklung auf lange Sicht aufzuhalten, ist eines sicher: Neuen Wohnraum braucht das Land, und zwar schnell. Bereits auf dem Wohnungsgipfel 2018 zeigte sich die Bundesregierung entsprechend ambitioniert. Mit einer Milliardenoffensive bestehend aus öffentlichen Förderungen und privater Finanzierung sollten innerhalb von fünf Jahren 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen.

In drei Metropolen sind die Preise mindestens doppelt so stark gestiegen wie im Bundesdurchschnitt. In den Mittelstädten stiegen die Preise im Schnitt um mindestens 50 Prozent.

Modulares Bauen

Um die Herausforderungen des Wohnungsbaus bewältigen zu können, spielt das serielle, modulare Bauen, also das Bauen mit hohen Wiederholungsgraden, eine ganz zentrale Rolle. „Die Vorfertigung von ganzen Modulen im Geschosswohnungsbau ist vor diesem Hintergrund völlig neu entwickelt worden“, berichtet Marcus Becker, Vizepräsident des Hauptverbandes der deutschen Bauindustrie (HDB). Die offensichtlichen Vorteile dabei sind sehr kurze Bauzeiten und daraus resultierend eine geringere Belastung der Umwelt sowie der Anlieger. Wie extrem kurz die Bauzeiten sein können, belegte Wuhan gleich zu Beginn der Pandemie eindrucksvoll. Innerhalb von nicht einmal zwei Wochen stampfte man dort zwei Krankenhäuser für insgesamt 2 500 Corona-Patienten aus dem Boden.

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Neben der kurzen Bauzeit bestechen modulare Gebäude durch ihren hohen Grad an Flexibilität. Sie passen sich den Bedürfnissen ihrer Nutzer an und können wachsen, sollte mehr Raum benötigt werden, oder ihre Grundrisse, Raumaufteilung und Funktion verändern. Womit sie nicht nur für den Wohnungs- und Krankenhausbau geeignet sind, sondern insbesondere auch für schnell wachsende Unternehmen. „Was nahezu unmöglich scheint“, berichtet Peter Orthen, Geschäftsführer der ALHO Systembau GmbH, „ist bei uns im Modulbau nicht nur relativ einfach zu realisieren, sondern wird tatsächlich praktiziert.“

Hinzu kommen noch Vorteile in puncto Klimaeffizienz. Rund die Hälfte der Energiebilanz eines klassischen Gebäudes im Lebenszyklus entfällt auf die sogenannte „graue Energie“, die im Rahmen der Baumaterialfertigung sowie des Baus und Rückbaus entsteht. „Modulgebäude weisen verhältnismäßig wenig graue Energie auf. Dabei wirken sich insbesondere die ressourcenoptimierte Produktion, die flexible Umnutzung und der einfache Rückbau mit einer Recyclingquote von über 90 Prozent positiv auf den ökologischen Fußabdruck aus“, so Orthen.

Peter Orthen im Interview: Bauprojekte: schnell, flexibel, nachhaltig

Neben der kurzen Bauzeit bestechen modulare Gebäude durch ihren hohen Grad an Flexibilität. Sie passen sich den Bedürfnissen ihrer Nutzer an und können wachsen, sollte mehr Raum benötigt werden, oder ihre Grundrisse, Raumaufteilung und Funktion verändern. Womit sie nicht nur für den Wohnungs- und Krankenhausbau geeignet sind, sondern insbesondere auch für schnell wachsende Unternehmen. „Was nahezu unmöglich scheint“, berichtet Peter Orthen, Geschäftsführer der ALHO Systembau GmbH, „ist bei uns im Modulbau nicht nur relativ einfach zu realisieren, sondern wird tatsächlich praktiziert.“ Hinzu kommen noch Vorteile in puncto Klimaeffizienz. Rund die Hälfte der Energiebilanz eines klassischen Gebäudes im Lebenszyklus entfällt auf die sogenannte „graue Energie“, die im Rahmen der Baumaterialfertigung sowie des Baus und Rückbaus entsteht. „Modulgebäude weisen verhältnismäßig wenig graue Energie auf. Dabei wirken sich insbesondere die ressourcenoptimierte Produktion, die flexible Umnutzung und der einfache Rückbau mit einer Recyclingquote von über 90 Prozent positiv auf den ökologischen Fußabdruck aus“, so Orthen.

Building Information Modeling

Neben der Modulbauweise helfen auch neue Strukturen, Bauvorhaben schneller zu bewerkstelligen. „Die strikte Trennung von Planen und Bauen gehört im Wohnungsbau inzwischen immer häufiger der Vergangenheit an“, stellt HBD-Vize Becker in diesem Zusammenhang fest. Auftraggeber haben erkannt, dass durch eine frühzeitige Einbindung der Baukompetenz in den Planungsprozess sich Bauzeit und Budget optimieren lassen.

Im Zentrum dieser Entwicklung steht das „Building Information Modeling“ (BIM). In jeder Phase eines Projektes werden von den Beteiligten – Architekten, Ingenieuren, Fachplanern, Behörden und Ausführenden – eine Vielzahl an Dokumenten generiert, die den momentanen Status des Gebäudes abbilden. Eine BIM-Software, idealerweise eine Cloudlösung, ermöglicht dabei allen Projektbeteiligten zu jedem Zeitpunkt einen transparenten Überblick. Im Planungsprozess werden dabei Anpassungen an einem dreidimensionalen Gebäude vorgenommen und relevante Informationen ergänzt. Auswirkungen vorgenommener Änderungen werden sofort sichtbar. Ändert beispielsweise ein Architekt die Türen des virtuellen Gebäudemodells, so wird automatisch die Türliste angepasst und durch eine entsprechende Verknüpfung auch die unmittelbare Auswirkung auf die Kostenermittlung generiert. Für Becker liegen die Vorteile klar auf der Hand. „Durch die zunehmende Einbindung von BIM wird die Baubranche Ordnung in ihre Prozesse bringen. Auf diese Weise entstehen deutliche Verbesserungen hinsichtlich Qualität, Effizienz und im Umgang mit knappen Ressourcen.“ Die digitale Vernetzung fördert eine frühzeitige Zusammenarbeit und verbessert die Kommunikation der Akteure untereinander.

So bieten die modulare Bauweise und BIM ideale Voraussetzungen, nach der Krise den Bauboom wieder anzukurbeln. Zwar ist der Baustellenbetrieb noch nicht offiziell eingestellt, doch Quarantänemaßnahmen und die Vielzahl der sich in ihren Heimatländern befindenden Gastarbeiter bremsen die Prozesse erheblich.

von Andreas Fuhrich

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