Fit für 55 – Wie lassen sich Bestandsimmobilien energetisch ertüchtigen?

Ralf-Jörg Kadenbach, Vorstandsvorsitzender der Europa-Center AG, beschreibt Potenziale energetischer Ertüchtigung von Bestandsimmobilien im Hinblick auf die kommende EU-Reform „Fit für 55“.

Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche ist längst kein Trend mehr, sie ist notwendige Voraussetzung auf
dem Weg zu einer klimafreundlicheren Zukunft. Für neue Bauwerke steigt daher die Anzahl der gesetzlichen Vorgaben, nicht zuletzt durch die EU-Reform „Fit für 55“. Darüber hinaus werden auch durch Prämierungen, wie etwa bei der Erfüllung der ESG Kriterien für nachhaltiges Bauen, zusätzliche Anreize geschaffen, nachhaltigere Immobilien zu entwickeln. Doch dabei sollte keineswegs nur der Neubau betrachtet werden. Auch Bestandsobjekte können – und müssen – ihren Beitrag zur Senkung der Treibhausemissionen leisten. Hier setzt das Konzept der energetischen Ertüchtigung an.

EU-Plan für den grünen Wandel

Mit „Fit für 55“ schafft die EU neue rechtliche Rahmenbedingungen zur Einsparung von Treibhausemissionen. Das hierin formulierte große Ziel: Die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 auf mindestens 55 % gegenüber dem Stand von 1990 zu senken. Das noch größere Ziel: Die EU soll bis 2050 klimaneutral werden, so strebt es der europäische Green Deal an – das gemeinsame Abkommen der EUStaaten, um als erster Kontinent klimaneutral zu werden. Aktuelle Zahlen lassen hoffen, denn bis 2020 ist es schon gelungen, die Emissionen um 32 % zu senken. Doch ausruhen darf man sich auf den bisherigen
Errungenschaften nicht, denn bis 2030 ist noch deutlich Luft nach oben. Für die Immobilienbranche birgt das großes Potenzial, verursacht aber auch einen echten Berg an Arbeit.

Optimierung durch energetische Ertüchtigung

Unter Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung, auch energetische Sanierung genannt, versteht man solche, die dazu verhelfen, den Energieverbrauch von Bestandsobjekten zu optimieren und zu reduzieren.
Welche Maßnahmen sich für energetische Ertüchtigungen eignen, ist dabei immer abhängig von Alter, Art und Beschaffenheit der Immobilie. Eine allgemeingültige „Anleitung“ gibt es daher nicht, in der Regel umfassen die Möglichkeiten zur Energieoptimierung von Bestandsobjekten jedoch u. a. Dämmmaßnahmen für Dächer und Fassaden. Hier empfiehlt sich insbesondere die Dämmung der obersten Geschossdecke, um die Energie im Objekt zu halten. Ebenfalls positive Auswirkungen hat die Optimierung der Heizungsanlage – z. B. durch das Auswechseln alter Heizungspumpen oder Kessel –, der Einbau einer Lüftungsanlage sowie der Austausch der Türen und Fenster. Merkliche Unterschiede lassen sich bei Letzeren etwa schon durch ein Aufrüsten von einer Zweifach- auf eine Dreifach-Verglasung erzielen. Energetische Ertüchtigungsmaßnahmen sind dabei nicht nur aus ökologischen Beweggründen ein Schritt in die richtige Richtung, sondern sie bieten auch aus ökonomischer Hinsicht attraktive Anreize. Denn in Zeiten horrend steigender Energiepreise lässt sich damit nicht nur Energie sparen, sondern auch bares Geld.

Ein Hand in Hand von Vermieter, Mieter und Klima

Der Faktor Kosten ist ohnehin ein essenzieller Dreh- und Angelpunkt im Rahmen der energetischen Ertüchtigung von Bestandsimmobilien. Denn in Zeiten wie diesen stellt sich insbesondere die Frage nach der Liquidität des Bestandshalters, ohne die ein Aufrüsten des Objekts schwierig werden könnte. Energetisches Know-how, eine vorausschauende Planung und Kostenkalkulation sind daher unabdingbar: In welchem Umfang sollte die Optimierung stattfinden? Welche Investitionen sind umsetzbar, welche sinnvoll und ratsam, sowohl im Rahmen der eigenen Aufwendungen als auch der späteren Umlage auf die Mieter? Und vor allem: Wie kann ich mit meinen individuellen Mitteln das bestmögliche Ergebnis für alle Beteiligtenerzielen?

Es ist niemandem damit geholfen, wenn ein Gebäude auf dem Papier ein Paradebeispiel für energetische Ertüchtigung darstellt, sich aber dann aufgrund der aufzuwendenden Kosten zum finanziellen Albtraum entwickelt und in Folge auch die Suche nach neuen Mietern erschwert. Keineswegs unterschätzen sollte man nämlich auch, dass energetische Ertüchtigung und Komfort der Mieter miteinander Hand in Hand gehen müssen – denn ein Objekt, das keiner mieten möchte, ist schließlich reine Energieverschwendung.

Die Zeit für sich arbeiten lassen

Die energetische Ertüchtigung von Bestandsimmobilien kann und muss nicht von heute auf morgen erfolgen. Im Gegenteil – Gut Ding braucht Weile: Die intensive Forschung im Bereich Energie wird in den kommenden Jahren neue Erkenntnisse bereit halten, z. B. dahin gehend, welche Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung besonders effizient und welche zu vernachlässigen sein werden. Auch deren Umsetzung in der Praxis wird weitaus erprobter sein. Lohnen werden sich diese Erkenntnisse insbesondere für Bestandshalter, deren Immobilien aufgrund bestehender Mietverhältnisse erst in naher Zukunft energetisch ertüchtigt werden können, um nicht den Betriebsablauf längerfristig zu stören oder zu unterbrechen. Wir, bei denen insgesamt 28 Bestandsobjekte beinahe zu 100 % vollvermietet sind, nutzen diese Zeit gerade intensiv, um die energetische Ertüchtigung unserer Immobilien vorzubereiten und zu strukturieren.

Auch kleinere Maßnahmen haben einen großen Effekt

Doch natürlich kann man den Energieverbrauch auch schon optimieren, ohne an die Substanz des Gebäudes heranzugehen oder den Komfort der Mieter einzuschränken – der Hamburger Investor, Entwickler und Bestandshalter hochwertiger und nachhaltiger Büro- und Geschäftshäuser, Hotels, Business-Apartments, Logistik- und Gewerbehallen tut dies u. a. etwa mit Reglern an den Heizkörpern, die über ein KI-gesteuertes System verfügen. Dieses lernt bestimmte interne Abläufe und heizt dementsprechend – oder nicht. Für alle, die mit der energetischen Sanierung ihrer Objekte nolens volens noch warten müssen, können wir aus Erfahrung sagen: Auch solch vermeintlich kleinere Maßnahmen helfen bereits, den Energieverbrauch der Bestandsimmobilie effektiv zu senken.

Über den Autor:

Ralf-Jörg Kadenbach ist Vorstand der Europa-Center AG. In diesem Rahmen verantwortet seit 2015 die Unternehmensbereiche Projektentwicklung, Vermietung, Verwaltung, Transaktion und Marketing. Im Mai 2018
wurde er zum Vorsitzenden des Vorstands ernannt. Zu seinen bisherigen Aufgaben ist ihm damit zusätzlich die
inländische Unternehmensführung sowie die Unternehmensentwicklung und Strategie übertragen worden.


Bildquelle / Lizenz Aufmacher:

Foto von Danist Soh auf Unsplash


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