Page 11 - TREND REPORT Juni 2019
P. 11

TREND REPORT Juni 2019 | Kreditfonds 11 Flexible Immobilienprojekt nanzierung Kreditfonds werden immer beliebter. Die TREND-REPORT- Redaktion im Gespräch mit Lahcen Knapp, CEO der Empira AG, über die verschiedenen Formen von Immo- bilienkreditfonds und deren Marktpotenzial. Herr Knapp, Kreditfonds perfor- men recht gut: Wer fragt diese Fi- nanzierungen nach – und wieso? Grundsätzlich gilt es, bei Immobilien- kreditfonds verschiedene Formen zu unterscheiden. Dabei reicht die Palette von Whole-Loan-Finanzierungen, die den kompletten Fremdkapitalanteil ei- nes Projekts oder einer Transaktion zur Verfügung stellen und moderat ver- zinst sind, bis hin zu Mezzanine- Fonds, die lediglich die riskanteste Kredittranche stellen und entspre- chend hoch verzinst sind. So viel- schichtig wie die Angebote sind hier auch die Kreditnehmer. Eine wichtige Zielgruppe sind sicherlich Projektent- wickler. Gerade Entwickler ohne Track-Record haben es oft schwer, an konventionelle Bankkredite zu kom- men oder kurzfristig Überbrückungs - nanzierungen zu erhalten. Zudem wol- len oft selbst etablierte Entwickler und Käufer ihre Finanzierungsquellen di- versi zieren. All dies können Kredit- fonds leisten. Wer investiert dabei in Ihre Fonds? Unsere Produkte richten sich aus- schließlich an institutionelle Investo- ren, vor allem Versicherungen, Versor- gungswerke und Pensionsfonds. Diese Anleger haben einen langfristigen An- lagehorizont und sind oftmals auf- grund ihrer eigenen Auszahlungsver- p ichtungen auf regelmäßige und pro- gnostizierbare Cash ows angewiesen. Fest verzinste Fremdkapitalinstrumente können dies leisten. Hinzu kommt ein regulatorischer Hintergrund: Durch die Solvency-II-Regelungen sind Fremd- kapitalinvestments wie z. B. Immobili- enkreditfonds für Versicherungen un- ter Umständen interessanter als Di- rektanlagen oder bestandshaltende Immobilienfonds. Institutionelle An- leger schätzen die relativ hohen Rendi- ten, während das Risiko naturgemäß niedriger ausfällt als bei klassischen In- vestments in Eigenkapital. Letztlich handelt es sich auch bei Kreditfonds um Anlagen am deutschen Immobili- enmarkt. Welche Modelle bieten Sie an? Neben Whole-Loan- und Mezzanine- Produkten bieten wir seit diesem Jahr unseren Anlegern auch einen Joint- Venture-Fonds, der dem Projektent- wickler im Rahmen einer Beteiligung neben dem Fremd- auch Eigenkapital zur Verfügung stellt. Beim Exit ist er dann auch entsprechend am Verkaufs- erlös der Liegenschaft beteiligt. Der Vorteil für Projektentwickler liegt in der niedrigeren laufenden Verzinsung und einer größeren Planungssicher- heit, die durch gleichlaufende Interes- sen aller Beteiligten sichergestellt ist. Für unsere institutionelle Anleger- schaft wiederum ermöglicht dieses Modell einen langfristig nachhaltigen Cash ow bei einem gleichzeitig hohen Wertschöpfungspotenzial durch den späteren Verkaufserlös. Dabei lässt sich in verschiedene Nutzungsarten inves- tieren, von Büroimmobilien über Wohnobjekte bis hin zu – aus unserer Sicht – besonders interessanten Quar- tiersentwicklungen, die aus gemischt genutzten Komplexen bestehen. Diese werden besonders stark nachgefragt. Wie groß ist das Risiko und wie hoch sind die Zinsen? Die Zinsen reichen vom niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich bei Whole-Loan-Produkten bis hin zu niedrigen zweistelligen Prozentsätzen bei Mezzanine-Finanzierungen mit sehr kurzen Laufzeiten, sind aber natürlich vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Grundsätzlich besteht wie bei jedem Investment auch ein Ausfallrisiko. Die existierenden Risiken sind daher kor- rekt zu identi zieren, zu bepreisen und zu beherrschen. Entscheidend ist hier vor allem die Auswahl des Kreditneh- mers beziehungsweise des zu  nanzie- renden Projekts. Wir achten dabei sehr auf den Track-Record des Partners. Re- levant ist zudem die Bewertung und zu welchem Preis das Projekt angekauft wurde. Zuletzt zählt natürlich auch die Markteinschätzung zum jeweiligen Projekt. Hier verlassen wir uns mit Er- folg auf unsere langjährige Markt- kenntnis und Expertise. Woher kommt die größere Nach- frage nach Kreditfonds? Immobilien nanzierungen im höhe- ren LTV-Bereich sind ein Geschäft, das für klassische Banken teilweise deut- lich schwieriger geworden ist. Im Kon- text von Basel III müssen sie für Kre- dittranchen, die über den Senior Loan hinausgehen, sehr viel mehr Eigenka- pital hinterlegen. Aus diesem Grund werden einige Tranchen für sie uninte- ressant, was eine Marktnische für Kre- ditfonds gescha en hat. Neben diesem regulatorischen Faktor kommt hinzu, dass mehr und mehr Akteure auf den Immobilienmarkt streben – nicht zu- letzt getrieben vom Niedrigzinsum- feld. Dies treibt die Preise. Mehr Ak- teure und höhere Preise bedeuten auch mehr Nachfrage nach Finanzierungen insgesamt, speziell im alternativen Be- reich. Davon pro tieren neben Crowd- investing-Plattformen und Direct- Lending-Anbietern eben auch Initiato- ren von Kreditfonds wie wir. Wie wird sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln? Die Wachstumsfaktoren, von denen der Markt für Kreditfonds pro tiert, sind keine Modeerscheinungen, son- dern nachhaltige Entwicklungen. Die regulatorischen Anreize sind vom Ge- setzgeber gewollt so gesetzt und wer- den absehbar bestehen bleiben. Die Neujustierung institutioneller Portfo- lios hin zu einer höheren Sachwerte- und Immobilienallokation ist ebenfalls ein strukturelles und kein temporäres Phänomen. Selbst für den Fall abrupt und zeitnah deutlich steigender Zinsen können Anleger im Bereich Kredit- fonds gelassen bleiben. In einem Um- feld generell höherer Zinsen schrumpft der Unterschied zwischen den Kosten eines konventionellen Bankkredits und Mezzanine-Fonds, sodass letztere rela- tiv noch attraktiver werden. Für beson- ders interessant halte ich mit Blick auf die Zukunft dabei Mezzanine- und Joint-Venture-Strategien. www.empira.ch 


































































































   9   10   11   12   13